Co to jest hipoteka?
Hipoteka należy do ograniczonych praw rzeczowych, obok m.in. służebności i zastawu (art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego). W art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest zdefiniowana jako obciążenie nieruchomości ustanowione w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Przy kredycie mieszkaniowym zabezpieczana wierzytelność wynika z umowy kredytu, a hipoteka obciąża zwykle kupowane mieszkanie albo dom.
Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem, więc sama sprzedaż mieszkania hipoteki nie usuwa. Ma on też pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela, czyli przed tymi, których należności nie są zabezpieczone na tej nieruchomości.
Hipotekę wpisuje się do działu IV księgi wieczystej (art. 25 ust. 1 pkt 4). Obciążyć nią można grunt, dom albo lokal z własną księgą, a także prawa wymienione w art. 65 ust. 2 i 3.
| Przedmiot hipoteki | Przykład |
|---|---|
| Nieruchomość (np. działka z domem albo lokal z księgą wieczystą) | mieszkanie kupowane na kredyt |
| Użytkowanie wieczyste wraz z budynkami na gruncie | budynek usługowy na gruncie w użytkowaniu wieczystym |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | mieszkanie spółdzielcze „własnościowe” z założoną księgą |
| Udział we współwłasności | udział jednego z rodzeństwa w odziedziczonym domu |
Kiedy powstaje hipoteka?
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 67), dlatego prawnicy nazywają go konstytutywnym. Podpisanie umowy kredytu ani samo oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki jeszcze jej nie tworzą.
Hipoteka umowna powstaje na podstawie umowy właściciela nieruchomości z wierzycielem (w praktyce oświadczenia właściciela o ustanowieniu hipoteki, które bank przyjmuje) i wpisu dokonanego przez sąd wieczystoksięgowy na wniosek. Oświadczenie właściciela co do zasady wymaga formy aktu notarialnego, ale przy hipotece na rzecz banku wystarcza forma pisemna (art. 245 Kodeksu cywilnego, art. 95 ust. 4 Prawa bankowego). Kto składa wniosek, ile to kosztuje i ile trwa, opisano w haśle wpis hipoteki.
Gdy sąd dokona wpisu, jego skutki liczą się od chwili złożenia wniosku, czyli wpis ma moc wsteczną (art. 29). Do tego czasu bank nie ma jednak hipoteki, więc umowa może przewidywać dodatkowy koszt za okres oczekiwania, np. podwyższoną marżę banku albo składkę ubezpieczenia pomostowego. Po dokonaniu wpisu ten koszt podlega zwrotowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu na warunkach z umowy (art. 29 ust. 5a i 5b ustawy o kredycie hipotecznym).
Czym jest suma hipoteki?
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, także przyszłą, do oznaczonej sumy pieniężnej, czyli sumy hipoteki (art. 68 ust. 1 i 2). W granicach tej sumy zabezpieczone są również odsetki, przyznane koszty postępowania i inne świadczenia uboczne, jeżeli wymieniono je w dokumencie, na podstawie którego wpisano hipotekę (art. 69).
Dlatego w umowach kredytu hipotecznego suma hipoteki bywa wyraźnie wyższa niż kwota kredytu, co nie oznacza wyższego długu. Kredytobiorca jest winien tyle, ile wynika z umowy i harmonogramu spłat, a suma hipoteki wyznacza górną granicę, do której bank może się zaspokoić z nieruchomości.
| Pojęcie | Co oznacza | Przykład |
|---|---|---|
| Kwota kredytu | środki wypłacone przez bank | 500 000 zł |
| Suma hipoteki | górna granica zabezpieczenia wpisana w dziale IV | 750 000 zł |
| Saldo kredytu | kapitał, który pozostał do spłaty | po ośmiu latach ok. 410 000 zł |
Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel może żądać zmniejszenia sumy hipoteki (art. 68 ust. 2). Bywa to przydatne, gdy duża część kredytu jest już spłacona, a właściciel chce ustanowić na tej samej nieruchomości kolejną hipotekę.
Jakie są rodzaje hipoteki?
Najczęściej spotyka się hipotekę umowną, czyli ustanowioną przez właściciela, np. na zabezpieczenie kredytu. Obok niej istnieje hipoteka przymusowa, którą wierzyciel uzyskuje bez zgody właściciela, m.in. na podstawie tytułu wykonawczego, postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia albo decyzji administracyjnej, jeżeli przepis szczególny na to pozwala. Może ona obciążyć każdą nieruchomość dłużnika (art. 109 i 110).
Hipoteka łączna zabezpiecza jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach. Powstaje z mocy prawa, gdy obciążoną nieruchomość podzielono, albo umownie, gdy wierzyciel przyjmuje zabezpieczenie na kilku nieruchomościach naraz, i pozwala mu żądać zaspokojenia z każdej z nich w całości albo w części (art. 76).
| Rodzaj | Jak powstaje | Przykład |
|---|---|---|
| Umowna | umowa z właścicielem (jego oświadczenie przyjęte przez wierzyciela) i wpis do księgi | zabezpieczenie kredytu na zakup mieszkania |
| Przymusowa | wniosek wierzyciela z tytułem wykonawczym, postanowieniem o zabezpieczeniu albo decyzją (gdy pozwala na to przepis szczególny) i wpis | wierzyciel z wyrokiem opatrzonym klauzulą wykonalności obciąża dom dłużnika |
| Łączna | hipoteka zabezpieczająca jedną wierzytelność obciąża kilka nieruchomości | kredyt zabezpieczony na mieszkaniu i garażu z osobnymi księgami |
Od 20 lutego 2011 r. nie ma podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Jest jeden rodzaj hipoteki umownej, który zabezpiecza wierzytelność (także przyszłą) do sumy hipoteki, a w jej granicach również odsetki i koszty. Wpisy dawnych hipotek kaucyjnych i zwykłych nadal można zobaczyć w starszych księgach, a to, które przepisy się do nich stosuje, określa art. 10 ustawy z 26 czerwca 2009 r.
Co hipoteka oznacza dla kredytobiorcy?
Hipoteka jest podstawowym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego. Kwotę kredytu ogranicza m.in. wartość nieruchomości ustalona w wycenie (zob. operat szacunkowy) i dopuszczalny wskaźnik LTV.
Bank jako wierzyciel hipoteczny nie staje się właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości. Kredytobiorca co do zasady może w niej mieszkać, wynająć ją albo sprzedać, a zastrzeżenie, że właściciel nie zbędzie ani nie obciąży nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki, jest niedopuszczalne (art. 72). Obciążenie zostaje jednak w księdze do czasu wykreślenia, więc widzi je każdy, kto przegląda dział IV, w tym kupujący i kolejny bank.
Kredytobiorca odpowiada za dług osobiście, całym swoim majątkiem, a z obciążonej nieruchomości wierzyciel może się dodatkowo zaspokoić do wysokości sumy hipoteki. Różnica jest widoczna, gdy właściciel nieruchomości nie jest kredytobiorcą, np. gdy rodzice ustanowili hipotekę na swoim mieszkaniu, żeby zabezpieczyć kredyt dziecka. Jeżeli nie przystąpili do długu (np. jako współkredytobiorcy), odpowiadają wyłącznie tą nieruchomością, do wysokości sumy hipoteki.
Przy zaległościach bank zaspokaja się z nieruchomości dopiero po uzyskaniu tytułu wykonawczego, co do zasady w egzekucji sądowej prowadzonej przez komornika (art. 75).
Co decyduje o pierwszeństwie hipoteki?
Na jednej nieruchomości może ciążyć kilka hipotek. O ich kolejności (pierwszeństwie) co do zasady rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki wpisu, a ponieważ wpis działa wstecz, w praktyce pierwszeństwo ma hipoteka, o której wpis wniosek wpłynął do sądu wcześniej. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo, a prawo ujawnione w księdze wyprzedza prawo nieujawnione. Pierwszeństwo można też zastrzec dla innego prawa albo zmienić umową, przy czym obie zmiany wymagają wpisu (art. 11–13 i 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, art. 250 Kodeksu cywilnego).
W egzekucji należności zabezpieczone hipoteką są zaspokajane w piątej kategorii, czyli po kosztach egzekucji i niektórych należnościach uprzywilejowanych (np. alimentacyjnych i części należności za pracę), a przed większością pozostałych długów. Należności zabezpieczone różnymi hipotekami zaspokaja się według ich pierwszeństwa (art. 1025–1026 Kodeksu postępowania cywilnego). Dlatego miejsce hipoteki w kolejności jest tak ważne dla banku finansującego zakup.
Po wygaśnięciu hipoteki właściciel może co do zasady ustanowić na jej miejscu (tzw. opróżnionym miejscu hipotecznym) nową hipotekę z takim samym pierwszeństwem, w granicach wygasłej hipoteki. Nie dotyczy to hipotek powstałych przed 20 lutego 2011 r. ani hipoteki, która wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości. Jeżeli wygasłą hipotekę wykreśla się bez jednoczesnego wpisu nowej, prawo do tego miejsca trzeba wpisać do księgi razem z wykreśleniem, inaczej przepada (art. 101¹–101¹⁰ ustawy o księgach wieczystych i hipotece, art. 10 ustawy z 26 czerwca 2009 r.).
Kiedy hipoteka wygasa i jak ją wykreślić?
Wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z tego samego stosunku prawnego mogą jeszcze powstać kolejne wierzytelności (art. 94). Po całkowitej spłacie kredytu i zakończeniu umowy hipoteka co do zasady wygasa, ale wpis w dziale IV zostaje, dopóki sąd go nie wykreśli. Wykreślenie także jest wpisem, więc wymaga wniosku i opłaty.
Wierzyciel, którego hipoteka wygasła, ma obowiązek dokonać wszelkich czynności umożliwiających jej wykreślenie (art. 100). W praktyce bank wydaje dokument potwierdzający spłatę i zgodę na wykreślenie hipoteki, a właściciel składa z nim wniosek na formularzu KW-WPIS, który służy także do wykreśleń. Opłata sądowa wynosi 100 zł od każdej wykreślanej hipoteki, czyli połowę opłaty od jej wpisu (art. 42 ust. 1, 45 ust. 2 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Przykład
Kredytobiorca kupuje mieszkanie za 625 000 zł i bierze kredyt 500 000 zł na 25 lat. W oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki wskazano sumę hipoteki 750 000 zł. Sąd wpisuje hipotekę do działu IV, a skutki wpisu liczą się od chwili złożenia wniosku. Od tej chwili bank jest wierzycielem hipotecznym, a właścicielem mieszkania pozostaje kredytobiorca.
Po ośmiu latach saldo kredytu wynosi ok. 410 000 zł (przy oprocentowaniu 6% w skali roku i ratach równych), a właściciel sprzedaje mieszkanie. Część ceny kupujący przelewa bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a wniosek o wykreślenie kosztuje 100 zł opłaty sądowej.
Najczęstsze błędy i mity
- „Bank jest współwłaścicielem mieszkania” — hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym; właścicielem pozostaje kredytobiorca, a bank ma prawo zaspokoić się z nieruchomości.
- „Suma hipoteki to kwota mojego długu” — suma hipoteki wyznacza górną granicę zabezpieczenia, a dług wynika z umowy i harmonogramu spłat.
- „Hipoteka powstaje przy podpisaniu umowy kredytu” — powstaje z wpisem do księgi, choć skutki wpisu liczą się od złożenia wniosku.
- „Po spłacie kredytu hipoteka sama znika z księgi” — hipoteka wygasa razem z wierzytelnością, ale wpis trzeba wykreślić na wniosek.
FAQ
Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?
Tak. Zastrzeżenie, że właściciel nie zbędzie nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki, jest niedopuszczalne (art. 72), ale hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Dlatego przy sprzedaży zwykle spłaca się kredyt z ceny, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Kupujący może też nabyć nieruchomość z wpisaną hipoteką, ale wtedy wierzyciel nadal może się z niej zaspokoić.
Czy bank może przejąć mieszkanie, gdy kredyt nie jest spłacany?
Nie od razu, bo najpierw musi uzyskać tytuł wykonawczy, a zaspokojenie z nieruchomości następuje co do zasady w egzekucji sądowej, w której nieruchomość sprzedaje się na licytacji (art. 75). Przejąć ją na własność wierzyciel może dopiero wtedy, gdy na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu (art. 984 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Z ceny uzyskanej w egzekucji bank jest zaspokajany przed większością pozostałych wierzycieli, choć wcześniej pokrywa się m.in. koszty egzekucji i należności alimentacyjne.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?
Opłata sądowa wynosi 100 zł od każdej wykreślanej hipoteki, czyli połowę opłaty od jej wpisu (art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Do wniosku dołącza się dokument banku ze zgodą na wykreślenie.
Czy na jednym mieszkaniu może być kilka hipotek?
Tak. Kolejność, w jakiej wierzyciele zaspokoją się z nieruchomości, wyznacza pierwszeństwo hipotek, które co do zasady zależy od chwili złożenia wniosku o wpis (art. 12 ust. 1 i art. 29).
Czy można zmniejszyć sumę hipoteki?
Tak, za zgodą banku, bo to zmiana treści hipoteki, która wymaga umowy i wpisu w księdze (art. 248 § 1 Kodeksu cywilnego). Bez zgody banku właściciel może żądać zmniejszenia sumy hipoteki, gdy zabezpieczenie jest nadmierne (art. 68 ust. 2).
Czym różni się hipoteka od kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny to umowa, na podstawie której bank wypłaca pieniądze. Hipoteka to zabezpieczenie spłaty tego kredytu, wpisane do księgi wieczystej nieruchomości.
Stan prawny na