Fundusz remontowy: ile wynosi, kto ustala stawki i czy można nie płacić

Na wymiarze opłat ze spółdzielni albo od zarządcy wspólnoty fundusz remontowy jest jedną z największych pozycji obok ogrzewania i eksploatacji, a zarazem jedną z najczęściej kwestionowanych. Skąd taka stawka, kto ją ustalił, dlaczego sąsiedni blok płaci mniej i czy wolno odmówić, skoro w tym roku nikt niczego nie remontuje. Odpowiedzi zależą od tego, czy mieszkanie leży w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, czy we wspólnocie mieszkaniowej. Obie formy działają na podstawie innych ustaw i inaczej rozkładają prawa mieszkańców, a pomylenie ich prowadzi do wielu błędnych porad.

W tym tekście zestawiamy oba reżimy obok siebie. Sprawdziliśmy, ile fundusz remontowy wynosi w 2026 roku w publicznych cennikach spółdzielni, kto i w jakim trybie ustala stawkę, jak zakwestionować podwyżkę oraz co się dzieje, gdy właściciel przestaje płacić. Opis odpowiada tekstom jednolitym ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2026 r. poz. 232) i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2026 r. poz. 889), czyli stanowi prawnemu z września 2026 roku. Sama opłata jest jedną z kilku pozycji comiesięcznego rachunku za mieszkanie, więc przy planowaniu budżetu domowego warto ją traktować jako koszt stały, który rośnie razem z wiekiem budynku.

Fundusz remontowy we wspólnocie i w spółdzielni to dwa różne obowiązki

W spółdzielni mieszkaniowej fundusz remontowy jest obowiązkowy z mocy ustawy. Art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Obowiązek świadczenia na niego dotyczy członków, właścicieli lokali niebędących członkami oraz osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wystąpienie ze spółdzielni albo wykup mieszkania na własność niczego tu nie zmienia, bo przepis wymienia wszystkie trzy grupy wprost. Spółdzielnia prowadzi przy tym osobną ewidencję wpływów i wydatków funduszu dla każdej nieruchomości (art. 4 ust. 4¹ pkt 2), więc pieniądze zebrane w jednym bloku mają być wydawane na ten blok.

Ustawa o własności lokali w ogóle nie zna pojęcia funduszu remontowego. Nakłada za to na każdego właściciela obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1), a wydatki na remonty i bieżącą konserwację wymienia na pierwszym miejscu wśród tych kosztów (art. 14 pkt 1). Właściciele płacą na nie zaliczki z góry, do 10. dnia każdego miesiąca (art. 15 ust. 1). Fundusz remontowy we wspólnocie jest więc rezerwą tworzoną uchwałą właścicieli. Sąd Najwyższy od lat akceptuje taką konstrukcję. Wspólnota ma zdolność prawną i może mieć własny majątek związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną, co przesądziła uchwała siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07).

Ta różnica ma konkretne skutki. Wspólnota może w ogóle nie mieć pozycji o tej nazwie na rachunku, jednak nie zwalnia jej to z finansowania remontów. Jeżeli nie odkłada pieniędzy z wyprzedzeniem, koszt wymiany dachu albo pionów pokrywa później z jednorazowych wpłat właścicieli, ze skokowo podniesionych zaliczek albo z kredytu zaciągniętego przez wspólnotę. Niski fundusz remontowy w ogłoszeniu sprzedaży mieszkania oznacza więc często wydatek odłożony w czasie. Poniższa tabela zbiera najważniejsze różnice między oboma reżimami.

Kwestia	Wspólnota mieszkaniowa	Spółdzielnia mieszkaniowa
Podstawa prawna	ustawa o własności lokali, art. 12–15 (koszty zarządu, zaliczki)	ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 4 i art. 6 ust. 3
Czy fundusz jest obowiązkowy	nie jako osobny fundusz; obowiązkowe jest finansowanie remontów części wspólnych	tak, spółdzielnia ma ustawowy obowiązek jego utworzenia
Kto ustala stawkę	właściciele lokali w uchwale (art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3), większością udziałów	organ wskazany w statucie i regulaminach, zwykle rada nadzorcza lub zarząd
Jak zakwestionować	pozew o uchylenie uchwały w ciągu 6 tygodni (art. 25)	żądanie kalkulacji (art. 4 ust. 6⁴) i pozew o zasadność podwyżki (art. 4 ust. 8)
Czy spór wstrzymuje podwyżkę	nie, chyba że sąd wstrzyma wykonanie uchwały (art. 25 ust. 2)	tak, w czasie procesu płaci się dotychczasową stawkę (art. 4 ust. 8)
Kto udowadnia zasadność stawki	właściciel musi wykazać, że uchwała narusza prawo lub jego interes	spółdzielnia, bo ustawa przerzuca na nią ciężar dowodu
Kontrola wydatków	prawo kontroli każdego właściciela (art. 29 ust. 3), roczne sprawozdanie i zebranie do końca marca	odpisy uchwał, faktur i umów (art. 8¹), ewidencja funduszu osobno dla każdej nieruchomości (art. 4 ust. 4¹)
Wyjście z systemu	fundusz zostaje w majątku wspólnoty, wpłat się nie zwraca	przy ustaniu członkostwa i powstaniu wspólnoty spółdzielnia rozlicza fundusz (art. 24¹ ust. 3–5)

Ile wynosi fundusz remontowy w 2026 roku

Żadna ustawa nie określa minimalnej ani maksymalnej stawki funduszu remontowego. Sprawdziliśmy publiczne komunikaty o opłatach, które spółdzielnie mieszkaniowe publikują na swoich stronach po zatwierdzeniu planów na 2026 rok. Rozrzut sięga od 1,15 zł/m² miesięcznie w Rumi do 3,78 zł/m² w wybranych budynkach w Grudziądzu, a różnice w obrębie jednej spółdzielni bywają większe niż między miastami. Wspólnoty mieszkaniowe takich cenników nie publikują, bo każda ustala stawkę własną uchwałą i nie ma obowiązku jej ogłaszać.

Spółdzielnia	Stawka funduszu remontowego	Obowiązuje od	Koszt dla mieszkania 50 m²
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Janowo” w Rumi	1,15 zł/m² (cały zasób)	1 maja 2026 r.	57,50 zł
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Radymnie	1,40 zł/m²	1 stycznia 2026 r.	70,00 zł
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Rodzina Kolejowa” w Białymstoku	1,65–1,77 zł/m² (osiedle Bacieczki) i 1,95–2,22 zł/m² (pozostałe lokale); niższa stawka dla członków	1 kwietnia 2026 r.	82,50–111,00 zł
Spółdzielnia Mieszkaniowa w Grudziądzu	2,95 zł/m² (większość nieruchomości) i 3,05–3,78 zł/m² (wskazane budynki)	1 kwietnia 2026 r.	147,50–189,00 zł

Białostocka spółdzielnia liczy właścicielom niebędącym członkami o 12 groszy na metrze więcej niż członkom. Ustawa na to pozwala. Art. 5 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwia przeznaczanie pożytków z własnej działalności gospodarczej spółdzielni na pokrycie wydatków obciążających członków, a właściciele spoza spółdzielni z tego dofinansowania nie korzystają. W Grudziądzu najwyższe stawki, od 3,05 do 3,78 zł/m², przypisano konkretnym adresom, w których plan remontów na najbliższe lata jest najdroższy. Ten sam mechanizm działa w większych spółdzielniach. Bydgoska Spółdzielnia Mieszkaniowa w planie na 2026 rok skorygowała stawki w 52 nieruchomościach na podstawie przeglądów rocznych i pięcioletnich, a na wymianę dźwigów prowadzi osobny fundusz remontowy. Pełny rachunek za utrzymanie mieszkania, w którym fundusz remontowy jest jedną z dziewięciu pozycji, możesz zobaczyć na MoneySimple.

Od czego zależy stawka i dlaczego starsze bloki płacą więcej

Stawkę wyprowadza się z planu remontów. Zarząd albo zarządca zbiera wnioski z obowiązkowych przeglądów technicznych budynku, wycenia prace na kilka lat naprzód, odejmuje pieniądze już zgromadzone i dzieli brakującą kwotę przez powierzchnię lokali oraz liczbę miesięcy. Na wynik wpływają ceny robót budowlanych, obsługa kredytu zaciągniętego wcześniej na termomodernizację, liczba dźwigów oraz to, czy poprzednie lata zostawiły rezerwę. Z tego powodu ta sama podwyżka o 100% może być uzasadniona w budynku, który przez dekadę zbierał po złotówce za metr. W budynku, w którym rezerwa leży niewykorzystana, sąd może uznać ją za bezzasadną.

Wiek budynku podnosi stawkę przez instalacje i elementy wykończenia, rzadziej przez konstrukcję nośną. Badania Instytutu Techniki Budowlanej nie wykazały zagrożenia dla elementów nośnych wielkiej płyty. Wskazały natomiast łączniki ścian trójwarstwowych i lokalne błędy wykonawcze jako miejsca wymagające nadzoru, co szerzej opisaliśmy w tekście o tym, na ile lat budowano bloki z wielkiej płyty. Piony wodne i kanalizacyjne, dźwigi, dach, docieplenie i balkony wymienia się w cyklu kilkudziesięciu lat, więc blok z lat 70. przechodzi właśnie drugą albo trzecią falę takich prac. To one podnoszą odpis do 3–4 zł/m², podczas gdy budynek oddany po 2015 roku często dopiero zbiera pierwszą rezerwę przy stawce poniżej 2 zł/m².

Skrajny przykład daje wrocławski Trzonolinowiec, wyłączony z użytkowania decyzją nadzoru budowlanego. Właściciele mieszkań, do których nie wolno im wrócić, płacą według relacji prasowych z sierpnia 2026 r. około 700 zł miesięcznie na fundusz remontowy. Szacowany koszt ratowania konstrukcji sięga 15 mln zł na 44 lokale. Taka sytuacja jest wyjątkiem, lecz dobrze tłumaczy zasadę, według której koszt utrzymania konstrukcji budynku obciąża jego właścicieli. Państwo nie przejmuje mieszkania ani za nie nie płaci tylko dlatego, że budynek stał się niebezpieczny.

Kto ustala fundusz remontowy we wspólnocie i jak zakwestionować uchwałę

We wspólnocie stawki nie ustala ani administrator, ani zarząd. Ustawa zalicza przyjęcie rocznego planu gospodarczego i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu do czynności przekraczających zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3), a te wymagają uchwały właścicieli. Głosy liczy się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2), a udział każdego lokalu jest wpisany w jego księdze wieczystej. Gdy większość udziałów należy do jednego właściciela, na przykład dewelopera lub gminy, właściciele mający łącznie co najmniej jedną piątą udziałów mogą zażądać głosowania według zasady „jeden właściciel, jeden głos” (art. 23 ust. 2a). W budynkach do trzech lokali wspólnota w ogóle nie działa w tym trybie, bo zarząd odbywa się według przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19).

Stawka liczona od metra jest uproszczeniem, które sądy akceptują, o ile nie łamie zasady z art. 12 ust. 2, według której właściciele ponoszą wydatki na nieruchomość wspólną w stosunku do udziałów. Udziały wylicza się zwykle z powierzchni lokali, więc oba sposoby dają ten sam wynik. Wyjątkiem są lokale użytkowe, które uchwała może obciążyć bardziej, ale tylko wtedy, gdy uzasadnia to sposób korzystania z nich (art. 12 ust. 3). Sam fakt prowadzenia sklepu na parterze takiego uzasadnienia jeszcze nie daje.

Właściciel, który nie zgadza się z uchwałą, ma sześć tygodni na wniesienie powództwa do sądu (art. 25 ust. 1a). Termin biegnie od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przesłanki są cztery. Uchwała jest niezgodna z prawem lub z umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes skarżącego. Wysokość stawki podważa się zwykle przez trzecią przesłankę, wykazując, że plan remontów nie uzasadnia takiej kwoty albo że wspólnota gromadzi rezerwę bez określonego celu. Pozew nie wstrzymuje jednak podwyżki, bo zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, dopóki sąd nie wstrzyma jej wykonania do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2). Kto chce płacić starą stawkę w trakcie procesu, składa razem z pozwem wniosek o takie wstrzymanie i czeka na postanowienie sądu.

Kto ustala stawkę w spółdzielni i jakie prawa ma mieszkaniec

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie wskazuje jednego organu właściwego do uchwalenia stawki, dlatego odpowiedź trzeba znaleźć w statucie i regulaminie funduszu remontowego konkretnej spółdzielni. Prawo spółdzielcze zalicza uchwalanie planów gospodarczych do zadań rady nadzorczej (art. 46 § 1 pkt 1), a bieżące kierowanie spółdzielnią powierza zarządowi, więc w praktyce spotyka się oba modele. W Rumi stawkę 1,15 zł/m² zatwierdziła rada nadzorcza uchwałą z grudnia 2025 r., a w Białymstoku nowe odpisy wprowadziła uchwała zarządu z 29 grudnia 2025 r. W Toruniu rada nadzorcza zatwierdziła 26 listopada 2025 r. plan robót remontowych na 2026 rok, z którego wynika stawka dla każdej nieruchomości. Uchwała podjęta przez organ, który nie ma do tego kompetencji w statucie, jest jednym z zarzutów podnoszonych później w sądzie.

Mieszkaniec spółdzielni ma trzy narzędzia, których właściciel we wspólnocie nie dostał wprost w ustawie. Po pierwsze, na żądanie członka, właściciela niebędącego członkiem albo osoby ze spółdzielczym własnościowym prawem spółdzielnia musi przedstawić kalkulację wysokości opłat (art. 4 ust. 6⁴). Po drugie, o zmianie opłat zależnych od spółdzielni, a fundusz remontowy do nich należy, trzeba zawiadomić co najmniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, z uzasadnieniem na piśmie (art. 4 ust. 7). Po zawiadomieniu doręczonym 20 marca nowa stawka może więc obowiązywać najwcześniej od 1 lipca. Po trzecie, członek ma prawo do odpisów uchwał, protokołów, sprawozdań finansowych, faktur i umów z osobami trzecimi, a statut, regulaminy, uchwały i sprawozdania spółdzielnia powinna udostępniać na swojej stronie internetowej (art. 8¹).

Spór o zasadność podwyżki trafia bezpośrednio do sądu, bez konieczności zaskarżania uchwały organu (art. 4 ust. 8). Ciężar udowodnienia, że zmiana jest zasadna, spoczywa na spółdzielni, a osoba, która wystąpiła na drogę sądową, płaci w czasie procesu opłatę w dotychczasowej wysokości. Ten ostatni mechanizm działa wyłącznie przy opłatach zależnych od spółdzielni, bo Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 15 lipca 2009 r. (K 64/07) uznał go za niezgodny z Konstytucją w części dotyczącej opłat niezależnych, takich jak ciepło, woda czy odpady. Powód był praktyczny, bo koszt sporu o media rozkładałby się na sąsiadów. Fundusz remontowy jest opłatą zależną od spółdzielni, więc ochrona dotychczasowej stawki w czasie procesu przysługuje.

Czy można nie płacić funduszu remontowego

Prawidłowo ustalonej opłaty na fundusz remontowy nie da się skutecznie odmówić, niezależnie od tego, czy mieszkanie leży we wspólnocie, czy w spółdzielni. Obowiązek nie wynika z umowy, którą można wypowiedzieć, lecz wprost z ustawy, a jego wysokość z uchwały wiążącej wszystkich właścicieli objętych jej zakresem. Wiąże ona także tego, kto głosował przeciw, nie przyszedł na zebranie albo kupił mieszkanie już po jej podjęciu. Trzy argumenty, które często padają w pismach do zarządców, tego stanu nie zmieniają.

Argument „nie korzystam z windy ani z podwórka” nie działa. Właściciel płaci za utrzymanie nieruchomości wspólnej jako jej współwłaściciel, w proporcji do udziału, a nie według częstotliwości korzystania (art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali). Argument „w tym roku nie ma żadnego remontu” też nie zwalnia, bo istotą funduszu jest gromadzenie rezerwy na prace planowane za kilka lat. Sąd Najwyższy dopuścił nawet przekazywanie na fundusz remontowy, uchwałą właścicieli, nadwyżki zaliczek na koszty zarządu (wyrok z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10). Argument „głosowałem przeciw” otwiera we wspólnocie jedynie drogę do sądu w terminie sześciu tygodni, a do czasu wyroku uchwała obowiązuje. Kwestionować można wysokość stawki i tryb jej ustalenia, natomiast samego obowiązku już nie.

Zaległość nie zwalnia z funduszu, lecz tworzy dług. Rośnie on o odsetki ustawowe za opóźnienie, a po wezwaniu do zapłaty wspólnota lub spółdzielnia kieruje sprawę do sądu, zwykle w postępowaniu upominawczym, i po uzyskaniu nakazu zapłaty do komornika. W spółdzielni za opłaty odpowiadają solidarnie z uprawnionym do lokalu pełnoletnie osoby stale z nim zamieszkujące, z wyjątkiem dorosłych dzieci pozostających na jego utrzymaniu (art. 4 ust. 6). Ostatnim ogniwem jest art. 16 ustawy o własności lokali. Gdy właściciel długotrwale zalega z opłatami, wspólnota może w procesie żądać sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji, a właścicielowi sprzedanego lokalu nie przysługuje lokal zamienny. W zasobach spółdzielni ten sam przepis stosuje się odpowiednio. Wobec właścicieli lokali z żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli w danej nieruchomości (art. 27 ust. 5), a wobec osób ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu zarząd na wniosek rady nadzorczej (art. 17¹⁰). Przepis dotyczy zaległości wieloletnich i wymaga wyroku sądu, lecz pokazuje rangę tego obowiązku.

Nie przelewać pieniędzy i jednocześnie nie mieć długu można w zasadzie tylko przez potrącenie. Jeżeli mieszkaniec ma wobec spółdzielni własną wymagalną wierzytelność, na przykład z prawomocnego wyroku o zwrot nadpłaty, może ją potrącić z opłat na fundusz remontowy. Sąd Najwyższy potwierdził dopuszczalność takiego potrącenia w uchwale z 19 października 2023 r. (III CZP 9/23). Dotyczy to nielicznych, bo wymaga wierzytelności udokumentowanej i bezspornej, a błąd w wyliczeniu kończy się zwykłą zaległością.

Na co idą pieniądze z funduszu i jak to sprawdzić

Fundusz remontowy finansuje wyłącznie nieruchomość wspólną. Oznacza to dach, elewację i docieplenie, klatki schodowe, piony wodne, kanalizacyjne i elektryczne do granicy lokalu, dźwigi, fundamenty i izolacje oraz elementy konstrukcyjne balkonów. Granicę między lokalem a częścią wspólną najlepiej widać właśnie na balkonach. Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że właściciel ponosi wydatki na balkon w części służącej wyłącznie jego mieszkaniu. Remont elementów konstrukcyjnych trwale połączonych z budynkiem obciąża natomiast wspólnotę (uchwała z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08). Pytanie, czy fundusz zapłaci za okno, rurę albo grzejnik, rozstrzyga się tak samo, przez ustalenie, do czego dany element należy, a odpowiedź zależy od dokumentacji konkretnego budynku.

We wspólnocie prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi (art. 29 ust. 3), a zarząd lub zarządca prowadzi ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu i zaliczek dla każdej nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1). Raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale, odbywa się zebranie, na którym właściciele przyjmują plan gospodarczy razem z opłatami, oceniają pracę zarządu i głosują nad absolutorium (art. 30). Na tym zebraniu stan funduszu, wykonanie ubiegłorocznych remontów i propozycja nowej stawki są omawiane razem. Właścicielowi, który na zebranie nie przychodzi, trudniej potem podważyć stawkę, bo nie zna ani kalkulacji, ani argumentów drugiej strony.

W spółdzielni podstawą kontroli jest ewidencja wpływów i wydatków funduszu prowadzona osobno dla każdej nieruchomości (art. 4 ust. 4¹ pkt 2) oraz prawo członka do kopii uchwał, protokołów, sprawozdań, faktur i umów (art. 8¹). Właściciel niebędący członkiem ma dziś słabszy dostęp do dokumentów, może jednak żądać kalkulacji opłat na podstawie art. 4 ust. 6⁴. Projekt kolejnej nowelizacji ustawy (UD311, w wykazie prac Rady Ministrów) przewiduje przyznanie takim właścicielom prawa do odpisu statutu, regulaminów i uchwał oraz obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnie. Do czasu uchwalenia obowiązują jednak zasady opisane wyżej.

Sprzedaż mieszkania, wyjście ze spółdzielni i najemca

Wpłat na fundusz remontowy nie odzyskuje się przy sprzedaży mieszkania. Środki zgromadzone we wspólnocie są jej majątkiem i nie stanowią współwłasności właścicieli w częściach ułamkowych. Sąd Najwyższy uznał za niezgodną z prawem uchwałę, która próbowała objąć te pieniądze współwłasnością przymusową właścicieli lokali (wyrok z 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09). Kupujący wchodzi więc w prawa do zgromadzonej rezerwy razem z lokalem, a sprzedający może uwzględnić jej wartość w cenie. Przed zakupem warto poprosić o stan funduszu dla budynku, plan remontów na najbliższe lata i zaświadczenie zarządcy o braku zaległości sprzedającego.

Inaczej wygląda wyjście z zasobów spółdzielni. Od nowelizacji z 2017 roku właściciel lokalu z chwilą ustania członkostwa staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Jego część odpowiada udziałowi lokalu w nieruchomości wspólnej i jest liczona według ewidencji prowadzonej dla tej nieruchomości (art. 24¹ ust. 3 i 4). Gdy w budynku wyodrębniono własność wszystkich lokali albo większość właścicieli uchwaliła przejście na zasady ustawy o własności lokali, spółdzielnia ma obowiązek niezwłocznie rozliczyć zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu (art. 24¹ ust. 5 i art. 26). Rozliczenie obejmuje także pozostałe nakłady na remonty tej nieruchomości. To jeden z powodów, dla których hasło „fundusz remontowy po zmianie ustawy” wraca w wyszukiwarkach. Pieniądze, które przez lata wpływały na wspólny fundusz spółdzielni, po powstaniu wspólnoty podlegają rozliczeniu z konkretnym budynkiem.

Najemca nie ma żadnego stosunku prawnego ze wspólnotą ani spółdzielnią, więc wezwania do zapłaty i ewentualny pozew dotyczą wyłącznie właściciela. To, kto ekonomicznie ponosi koszt, rozstrzyga umowa najmu, ale przy wynajmie mieszkania ustawa o ochronie praw lokatorów stawia granicę. Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać od najemcy jedynie opłaty niezależne od właściciela, czyli za energię, gaz, wodę, ścieki i odpady (art. 9 ust. 5 w związku z art. 2 ust. 1 pkt 8), a koszty remontów i utrzymania stanu technicznego budynku ustawa zalicza do kosztów utrzymania lokalu obciążających właściciela (art. 2 ust. 1 pkt 8a). Fundusz remontowy powinien więc być skalkulowany w czynszu najmu; doliczanie go najemcy jako osobnej pozycji nie ma oparcia w ustawie.

Co zmieniło się w przepisach w 2026 roku i co jest dopiero projektem

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 28 stycznia 2026 r. (ustawa z 4 grudnia 2025 r., Dz.U. z 2026 r. poz. 39), nie dotknęła funduszu remontowego. Zmieniła zasady udzielania pełnomocnictw na walne zgromadzenie oraz doprecyzowała sądowy tryb ustanawiania odrębnej własności lokali, gdy spółdzielnia zwleka z czynnościami (art. 49 i 49¹). Mechanika funduszu, czyli art. 6 ust. 3, ewidencja z art. 4 ust. 4¹ i rozliczenie z art. 24¹, pozostaje w brzmieniu nadanym w 2017 roku. Tekst jednolity ustawy ogłoszony w lipcu 2026 r. porządkuje przepisy, ale nie zmienia ich treści.

Większe zmiany są dopiero w projektach. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (UD312, Ministerstwo Finansów i Gospodarki) zakłada wprowadzenie do ustawy pojęcia funduszu remontowego lub innego funduszu celowego. Fundusz stanowiłby majątek wspólnoty, a nie poszczególnych właścicieli, i powstawałby na podstawie uchwały. Projekt przewiduje też obowiązek wpłacania do 10. dnia miesiąca zaliczek na media rozliczane przez wspólnotę. Według wykazu prac Rady Ministrów przyjęcie projektu planowano na III kwartał 2026 r., a na dzień przygotowania tego tekstu projekt pozostawał w opracowaniu. Równolegle w wykazie jest projekt UD311 dotyczący spółdzielni, o którym była mowa wyżej. Doniesienia o rewolucji we wspólnotach od 2026 roku opisują więc plany, a do czasu ogłoszenia ustaw w Dzienniku Ustaw zasady opisane w tym tekście się nie zmieniają.

Wpłat na fundusz remontowy nie odlicza się w uldze termomodernizacyjnej. Ulga przysługuje wyłącznie właścicielom i współwłaścicielom budynków mieszkalnych jednorodzinnych, także w zabudowie szeregowej i bliźniaczej, z limitem 53 000 zł. Ocieplenie bloku sfinansowane z funduszu wspólnoty lub spółdzielni nie daje więc właścicielom mieszkań żadnego odliczenia. Wyjątkiem jest ulga na zabytki. Właściciel lub współwłaściciel lokalu w budynku wpisanym do rejestru zabytków albo ujętym w ewidencji zabytków odlicza od dochodu 50% wpłat na fundusz remontowy wspólnoty lub spółdzielni dokonanych w danym roku (art. 26hb ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Podstawą odliczenia jest dowód wpłaty albo zaświadczenie o wysokości wpłat wystawione przez wspólnotę lub spółdzielnię.

Powiązane pojęcia

• Kredyt hipoteczny — bank wlicza opłaty administracyjne do kosztów utrzymania przy ocenie zdolności kredytowej
• Jak działa ubezpieczenie OC w życiu prywatnym — szkody wyrządzone sąsiadom pokrywa polisa, a nie fundusz remontowy
• Budżet domowy przy nieregularnych dochodach — jak zabezpieczyć stałe opłaty za mieszkanie przy zmiennych wpływach

Zobacz też

• Jak obliczyć podatek dochodowy — gdzie w rozliczeniu rocznym mieści się ulga na zabytki
• Bloki z wielkiej płyty: na ile lat je budowano — trwałość konstrukcji, koszty utrzymania i kredyt na mieszkanie w starym bloku
• Budżet domowy: przykłady i zarządzanie finansami — gdzie w budżecie umieścić opłaty za mieszkanie

Najczęściej zadawane pytania

Czy fundusz remontowy jest obowiązkowy?

W spółdzielni mieszkaniowej tak, bo art. 6 ust. 3 ustawy nakazuje jego utworzenie, a obowiązek wpłat obejmuje członków, właścicieli spoza spółdzielni i osoby ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Ustawa o własności lokali nie wymaga od wspólnoty osobnego funduszu o takiej nazwie. Nakłada jednak na każdego właściciela obowiązek udziału w kosztach zarządu, do których należą remonty i bieżąca konserwacja. Wspólnota bez funduszu remontowego finansuje więc te same prace z podwyższonych zaliczek, jednorazowych wpłat lub kredytu. Rezerwa gromadzona z góry jest zwykle tańszym i bardziej przewidywalnym rozwiązaniem.

Ile wynosi fundusz remontowy za metr kwadratowy w 2026 roku?

Przepisy nie podają żadnej stawki, więc odpowiedź daje tylko przegląd cenników. W komunikatach spółdzielni na 2026 rok odpis wynosi od 1,15 zł/m² w Rumi, przez 1,40 zł/m² w Radymnie i 1,65–2,22 zł/m² w Białymstoku, po 2,95–3,78 zł/m² w Grudziądzu. Dla mieszkania o powierzchni 50 m² daje to od 57,50 do 189 zł miesięcznie. Wyższe stawki mają zwykle budynki z windami, przed dużym remontem lub spłacające kredyt termomodernizacyjny. Wspólnoty ustalają stawki uchwałą i nie publikują cenników, dlatego przed zakupem mieszkania warto poprosić o aktualną uchwałę i stan funduszu.

Czy można odmówić płacenia funduszu remontowego, jeśli głosowałem przeciw podwyżce?

Głos przeciw nie zwalnia z opłaty, bo prawidłowo podjęta uchwała wiąże wszystkich właścicieli. We wspólnocie właściciel ma sześć tygodni na pozew o uchylenie uchwały, ale zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, dopóki sąd nie wstrzyma jej wykonania (art. 25 ustawy o własności lokali). W spółdzielni zasadność podwyżki można zakwestionować bezpośrednio przed sądem, a w czasie procesu płaci się opłatę w dotychczasowej wysokości, bo fundusz remontowy jest opłatą zależną od spółdzielni (art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Samo zaprzestanie wpłat kończy się odsetkami, nakazem zapłaty i egzekucją komorniczą. Przy długotrwałych zaległościach w grę wchodzi nawet żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 ustawy o własności lokali).

Kto ustala wysokość funduszu remontowego?

We wspólnocie mieszkaniowej stawkę ustalają właściciele lokali w uchwale, głosując według wielkości udziałów, bo ustalenie opłat na koszty zarządu przekracza zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3). Administrator lub zarząd przygotowuje kalkulację i plan remontów, ale decyzję podejmują właściciele. W spółdzielni organ wskazuje statut i regulamin funduszu remontowego; najczęściej plan gospodarczy zatwierdza rada nadzorcza, a stawki dla poszczególnych nieruchomości ustala zarząd, choć spotyka się też uchwały samego zarządu. Uchwała podjęta przez organ, który nie ma do tego kompetencji w statucie, jest typowym zarzutem w sporach sądowych.

Czy przy sprzedaży mieszkania odzyskam wpłacony fundusz remontowy?

We wspólnocie mieszkaniowej nie ma takiej możliwości, bo zgromadzone środki są majątkiem wspólnoty i nie stanowią prywatnego depozytu właściciela; Sąd Najwyższy uznał za niezgodną z prawem nawet uchwałę, która próbowała uczynić z funduszu współwłasność właścicieli (V CSK 367/09). Kupujący przejmuje udział w zgromadzonej rezerwie razem z lokalem, a sprzedający może uwzględnić jej wartość w cenie. Inaczej jest przy wyjściu z zasobów spółdzielni. Z chwilą ustania członkostwa właściciel staje się współwłaścicielem środków funduszu w proporcji do udziału swojego lokalu, a po powstaniu wspólnoty spółdzielnia ma obowiązek rozliczyć wpływy i wydatki funduszu dla tej nieruchomości (art. 24¹ ust. 3–5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Czy wpłaty na fundusz remontowy można odliczyć od podatku?

W typowym bloku nie, bo ulga termomodernizacyjna dotyczy wyłącznie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a wpłaty na fundusz wspólnoty lub spółdzielni nie są wydatkiem właściciela mieszkania na własny budynek jednorodzinny. Wyjątek dotyczy budynków wpisanych do rejestru zabytków albo ujętych w ewidencji zabytków. Ich właściciele i współwłaściciele odliczają w ramach ulgi na zabytki 50% wpłat na fundusz remontowy wspólnoty lub spółdzielni dokonanych w roku podatkowym, na podstawie dowodu wpłaty albo zaświadczenia wystawionego przez wspólnotę lub spółdzielnię. Odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok, w którym wpłata nastąpiła.

Stan prawny na wrzesień 2026

Zastrzeżenie. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową. Wysokość opłat, treść statutów i regulaminów oraz praktyka sądów różnią się między wspólnotami i spółdzielniami; przed sporem o stawkę warto skonsultować dokumenty konkretnego budynku z prawnikiem albo w punkcie nieodpłatnej pomocy prawnej.

Autor

Pieniadzopedia.pl

Zobacz profil autora